Ryczałt — jedyna forma dla najmu prywatnego

Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki w 2026 roku pozostają bez zmian:

  • 8,5% — od przychodów do 100 000 zł rocznie,
  • 12,5% — od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Limit 100 tys. zł jest wspólny dla małżonków, ale przy złożeniu oświadczenia o opodatkowaniu całości przez jednego z nich limit rośnie do 200 tys. zł.

Co jest przychodem, a co nie?

Podstawą opodatkowania jest czynsz otrzymany od najemcy. Opłaty eksploatacyjne (media, czynsz do wspólnoty), które najemca zgodnie z umową pokrywa dodatkowo, nie stanowią przychodu wynajmującego — pod warunkiem, że umowa wyraźnie to rozdziela. To najprostszy sposób legalnego obniżenia podstawy: dobrze skonstruowana umowa najmu.

Terminy i formalności

  • ryczałt wpłaca się miesięcznie (lub kwartalnie przy przychodach do 200 tys. euro) do 20. dnia następnego miesiąca,
  • nie składa się deklaracji w trakcie roku — rozliczenie roczne w PIT-28 do 30 kwietnia,
  • nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów, jeśli wysokość przychodów wynika z umowy i dowodów zapłaty,
  • od 2025 r. PIT-28 obejmuje także rozliczenie składki zdrowotnej — ale tylko u przedsiębiorców; najem prywatny nie podlega składce zdrowotnej.

Najem prywatny czy działalność?

Granica bywa sporna. Zgodnie z uchwałą NSA to podatnik decyduje o kwalifikacji najmu, o ile składniki majątku nie są związane z działalnością gospodarczą. W praktyce duża liczba lokali, krótkoterminowość (np. najem na doby) i zorganizowana obsługa mogą przemawiać za działalnością — a wtedy w grę wchodzi też VAT i inne zasady opodatkowania. Najem krótkoterminowy warto skonsultować przed rozpoczęciem sezonu.

Nadchodzące zmiany — raportowanie platform

Pamiętaj, że operatorzy platform (Booking, Airbnb i podobne) przekazują administracji skarbowej dane o przychodach wynajmujących (DAC7). Urzędy coraz częściej porównują te dane z PIT-28 — rozbieżności kończą się wezwaniem do wyjaśnień.

Rozliczamy najem prywatny i pomagamy ocenić, czy Twoja skala wynajmu nie wymaga już rejestracji działalności. Zapraszamy do kontaktu.